SCPI en assurance vie: des avantages, de nombreux inconvénients – Comparateur Assurance Vie

Les amateurs d’immobilier réfléchissent souvent à deux fois avant d’acheter des SCPI dans le domaine de l’assurance vie. S'ils bénéficient d'avantages réels, ils supportent également leur part d'inconvénients.

Par Eric Leroux Publié aujourd'hui à 06:00, mis à jour à 07:21

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Les fonds de placement immobilier (FPI), qui investissent dans des immeubles de bureaux et commerciaux et rapportent des loyers à leurs "associés", continuent de séduire les épargnants. Ils trouvent un tableau rassurant, car les sommes investies sont placés dans des immeubles réels, concrets et rentables, car ces SCPI produisent toujours plus de 4% par an, ce qui est exceptionnel dans le contexte actuel de bas taux. intérêt. .

Le seul souci: leur taxation! En effet, ne bénéficiant pas du prélèvement forfaitaire unique (UFP) de 30% (un impôt combinant l'impôt sur le revenu et les cotisations de sécurité sociale), ils voient le revenu distribué imposé en fonction de la tranche d'imposition marginale du contribuable, avec des cotisations de sécurité sociale de 17,2%. La moitié des avantages attendus par de nombreux investisseurs.

Pour éviter ce fort drainage, certains ont trouvé le spectacle: ils achètent ces SCPI sous assurance-vie. Des dizaines de contrats, généralement vendus sur Internet ou dans le monde de la gestion d'actifs, offrent cette possibilité. En hébergeant ces fonds immobiliers en assurance vie, la fiscalité est fortement atténuée: les bénéfices ne sont plus imposés car les sommes restent investies dans le contrat et, lors des sorties, le poids de la taxe est limité.

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Par exemple, si le contrat a plus de huit ans, vous pouvez retirer 4 600 € par an des "produits" (en plus du capital initial) sans être imposable et le double de celui d'un couple marié. Avant l'âge de huit ans, les revenus retirés font l'objet d'une déduction forfaitaire unique de 30%. Les promoteurs de ces formules présentent d'autres avantages. Toujours dans le domaine fiscal, l’assurance vie a droit à de grandes exonérations de l’impôt sur les successions.

De plus, les actions SCPI vendues dans l'assurance-vie sont généralement offertes avec une petite réduction sur les frais d'inscription (environ 2,5% d'économies sur un total de 10% et plus de commissions). souscription) et la possibilité de bénéficier presque immédiatement des revenus des FPI. Et ils peuvent être vendus rapidement, car l’assureur détient les actions et s’engage à assurer la liquidité.

Si ces avantages sont réels, ils ne doivent pas masquer un certain nombre d'inconvénients, même réels. Le premier est le manque de choix, car la plupart des contrats qui les proposent ne contiennent généralement qu’une poignée de SCPI; le plus ouvert réparant vingt. L'offre ne représente donc qu'une petite partie du marché (voir chiffres clés) et les meilleurs artistes du moment ne sont pas présents: il est par exemple impossible d'investir dans SCPI Corum, champion de la performance, que le manager refuse de référencer par les assureurs.

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